Category Archives: 房产界

1，澄清一个概念，拐点涉及两个维度，一个是价格，一个是时间。价格一般是可预测的，但时间预测是非常难的。2，目前国内银行应付那些无法偿还贷款的人办法很少,不能直接把贷款人驱逐出抵押的房产,地方政府为了稳定也相应需要银行不能采取过激的措施。会不会从某种意义上讲,政府也是偶们的人质呢?既然说是人质，我想首先要区分谁是弱者谁是强者。3，从投资学的概念来说，是租金价格决定了当地的房地产市场价格。而不能倒过来说房价决定租金4，劳动力价格就是要维持劳动力基本生活的费用，因此，在一定程度上，劳动力价格指数可以用CPI来表示，这两个指数是同步的。CPI中包括租金价格，但不包括住房价格。住房消费不是消费，而是投资。5，世界观决定我们的人生观，而人生观又决定了我们的价值观，我们每个人都有评判对与错、是与非的价值观6，房地产下面隐藏的是银行问题，银行问题下面隐藏的是金融问题，金融问题下面是我国的经济增长方式问题，经济增长方式问题下面隐藏的是我们的现有的政治体制问题。7，我们的税收征收在生产环节和流通环节，而不是在消费环节。地方税收从哪儿来呢？他们是向企业征收的，而不是向消费者征收的。而政府有只为直接的纳税实体代言。8，有人说房地产绑架了银行，那我说，地方政府也绑架了中央。上海不过是震中罢了。

11.影响房产需求的因素：     1、低利率（我们目前购买房产感觉上价格是比较低的，主要是由于每月的还款额并不算高，具有一定的欺骗性）；　　2、高汇率（人民币的高估促使了海外游子的流入，进入房市进行套汇）；　　3、消费心理（中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，投资学上是讲不同的，只能用文化和消费性理学加以解释）；　　4、通货膨胀率的上升，致使名义利率下降，挤出存款投入房市进行投机。　　5、信贷政策（政府鼓励消费信贷，住房公积金等）；　　6、人口分布（中国大量的适龄青年需要结婚，要购房，有兴趣请去国家或当地政府统计局网站查）。　　7、投机的存在（只要任何商品上涨，都能产生投机分子，谋取利差）。　　8、其他12.影响房产供给的因素：　　1、制度的缺陷（大量的房产不能上市流通交易，不能满足交易，只能满足租赁）；　　2、土地供应（新的土地政策不要我再多说了吧？减少）；　　3、房地产开发难度（房地产开发商资本金比例的提高和贷款利率的提高，会增加房地产开发商的成本和风险，一些房地产开发商会退出）。13.经济发展是周期性的，消费是有价格弹性的，但价格上涨到一定程度，会出现拐点，需求（实际消费量）会大幅下跌，商品的价值就无法实现（看资本论，生产过程是创造价值，消费过程是价值实现），由于生产具有计划性很难迅速减少，就会出现供过于求，价格就会迅速下挫，生产企业的利润也会迅速减少。14.现在政府考虑是否加息是讨论得最多的是什么呢？是CPI（物价指数）。15.我们再看看政府对房产市场的多空判断巴，这些政策都是为了延缓房市大幅波动的到来（因此，我们预测房市，就必须关注政策的导向。）：　　政策1：升息，说白了就是从根本卡住资金面，外面说得也太多了，我也就不说了。 　　政策2：坚决不升值，说白了就是不给游资人民币升值的预期，打击他们投机的信心。 　　政策3：控制物价，包括三农问题，其目标是为了什么啊？扩大农产品供应量，抑制农产品价格，就是防止老百姓基本生活支出增加，水电煤死活不涨，也是这个原因呀。　　政策4：银行控制住房贷款，注意这个政策是来自于央行的要求，而不是地方上的。　　政策5：加强土地管理，控制土地投放量，为什么啊？难道仅仅是因为保护耕地、减少腐败？还有一点，就是政府必须控制供应量，使供应量和“有效需求”匹配起来，说白一点，就是政府认为房价高了，高出百姓承受范围了。　　政策6：高院的司法解释，高院的司法解释早不出晚不出，为什么这时候出呢？难道5年前就没有商品房吗？说白了，就是高院预测拖欠银行住房贷款的案例会越来越多，这样解释主要是为了保障来百姓的基本生活权益，防止因住房问题引起社会动荡。　　政策7：外汇政策，放松外汇管制，其目标就是要减少国家外汇储备，鼓励老百姓购汇就是希望老百姓能帮助国家分担风险，共同来打击游资。在汇率问题上，我是这样判断的，汇率问题已经不仅仅是经济问题了，已经是政治问题了，美国故意让美元贬值，就是挤压人民币升值，升值后再打压人民币，迫使人民币大幅贬值，摧垮中国经济，这一招他在东南亚、南美、拉美国家屡试不爽。16.商品房因为有流通权所以有投机的价值（类似于非流通股，因其不具有二级市场流通权，所以目前只具有投资价值而不具有投机价值），也拥有收益权（即租金），所以有投资价值。不能上市流通的房子（如非产权房）只具有收益权，而不具有投机价值。17.房子没有保值价值（从偏激一点的角度来说，就比方大米，你明知道大米会涨价，你会买大米来保值吗？因为大米会霉烂，不能像黄金一样永久保存，房子也一样，3年房龄的房子和10年房龄的同样房子，哪个更值钱呢）黄金有一点保值价值，但不大；外汇等同于存款，也有贬值压力，但给我的是心理安全；股票是很好的选择，但制度不好；债券相对保险，但收益率不高。以保值为目的的情况下，安全绝对是第一位的，收益是第二位的。18.我们用来购买房子的资金是有成本的。这世界上任何资金的使用都是有成本的。比方说，你用来买房的100万中，30万自有存款，70万贷款，自有存款的成本就是原本你每年应得的银行存款利息，贷款的成本就是你的贷款利息。前者我们叫做权益资本成本，后者叫做债务资本成本。用来测算权益资本成本的模型很多，常用的有资本成本定价模型（CAPM）、因素模型（单因素模型、多因素模型）、风险溢价法、套利定价法（APT）等。但大都以无风险收益为基础，并在此基础上加上一个风险收益而已。19.我们一定要清楚地认识自己，在这个变革的时代，我们永远是弱者，不管是股市、楼市还是其他市场，我们没有能力和这个环境抗争，我们只能去适应这个环境，外面发出的各种声音，我们只有被动听的权利，但怎么听却是我们的权利，千万不要放弃。　　1、期房限转：实际效果怎么样呢？减少了供应量，因为我们买的房子都是期房，由于投资的房产不能即时出手，等于当期的供应推迟了，推迟了市场压力。　　2、今天出台的税收政策：交房一年后转让的才能免交三税。这又意味着把部分刚交房的房产上市时间又往后推迟了一年；否则必须增加你的成本，这样可以减弱对目前的房地产市场冲击太大。　　3、再来看看开发商的声音，上周刊登新闻刊登几百号民工排队购买南外滩每平米20000多的高档住宅。真会有人认为供不应求，大家抢吗？我看到的是开发商内心的恐惧。就像是2200多点的时候，有个上交所的领导到我们公司作形势报告时鼓吹，当年要到3000点。　　4、大量开发商在房地产网上交易做假。开发商利用撤单等手法抬高价格，虚构成交量，其中不乏世贸滨江花园这样的知名楼盘。为什么呢？如果供不应求的话，需要这么做吗？上海的朋友去世贸滨江花园看过没有，交了多少套房啊？房地产网上交易只是一个用来欺骗购房者的一个工具而已。　　5、专家和媒体的声音：中国房地产没有泡沫。国家数据？没错，我们在运用一些数据、指标和模型的时候，环比、同比的差异，等等。一定要清楚这些指标是怎么出来的。比如，CPI的构成你知道吗？个体不能代替整体，而整体更不能掩盖局部。在西部一个小村庄房地产有泡沫吗？要知道中国有9亿农民生活在农村。　　6、成本的上升会促使房价不断上涨。这是李嘉图的理论，利润=价格-成本，这个公式永远是对的；而利润+成本=价格 对吗？时间具有一维性（成本代表的是过去，价格代表的是现在，利润代表的是未来）而数学是不讲时间性的；公式的正确与否很显然。

关于房地产的概念澄清，希望我和大家以后不要忘了。1.我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别，其实我们购买的只是该住房的70年的使用权，和所有权有本质的区别。产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。那个证只是对你的使用权的一种承认。    以有涯随无涯，怠矣。2.从根本上说，房地产问题历来就是一个金融问题，其本质是金融，其形式是产业。3.价值决定价格；市场调节价格，价格又反过来影响市场。这是准则，不能迷失的。而在金融市场是资金的双方对比构成这个市场的调节力量。4.“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。”—乔治.索罗斯5.因为汇率的影响因素挺多的，最根本的当然是购买力平价。6.我们外汇储备的含金量被大大的稀释了，这五年内黄金价格涨了多少（我记得最低的时候是71多块/克，现在要140/克了吧？），石油价格涨了多少你知道吗？（以前好像一直徘徊在20美元/桶，现在呢？50美元），如果我们的外汇储备不用美元而用石油或黄金的话来储备….7.上海以前有外销房和内销房之分吧？那是什么呢？那就是价格双轨制，专门应对固定汇率制导致的货币双轨制投机的一个防火墙，两个双轨制作用正好抵消。是对老百姓的一个保护，后来说什么和国际接轨（每次一接轨，我们的老百姓福利就要降一截，比如说医疗保险、失业保障、教育并轨，还有厕所收费和停车费与国际接轨等等）8.会计科目上的长期投资和投资收益与投资学上的概念是两回事。如企业持有的上市公司流通股权，即便超过一年，也是短期投资。投资和投机的区分在于目标，而不在于持有时间。9.前面还说人民币被低估，现在又说人民币由于通货膨胀和物价上涨在贬值，这不是自相矛盾吗？人民币对内的贬值，这就是对固定汇率制的自然修复，逐步缩小购买力平价的差距。而在固定汇率下，这个修复期实在太长，这是它的最大缺陷；浮动汇率制由于随时有市场调节，其周期要短得多。  但由于人民币的购买力水平仍然高于西方国家，所以对外有升值压力。10.由于货币对内变相贬值，且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性，于是房地产就成为闲散货币避险的归宿，但这归宿是否有效呢？历史证明，这是无效的。